Démembrement de propriété, usufruit et nue-propriété
Le démembrement de propriété est l’opération par laquelle la pleine propriété d’un bien immobilier est scindée entre la nue propriété et l’usufruit. Ainsi, les trois attributs de la propriété qui sont droit d’utiliser, droit de disposer et droit de percevoir les fruits, ne sont pas réunis par le même propriétaire.
Les droits et les obligations de chacune des parties sont associés à leur statut respectif :
• L’usufruitier a l’usage du bien immobilier (occupation ou location) mais a l’interdiction de détériorer le bien ou d’en changer l’usage (habitation ou professionnel) et a l’obligation de l’entretenir;
• Le nu propriétaire ne peut pas occuper ou louer le bien (sauf accord de l’usufruitier). Il est en charge des grosses réparations.
Lors de la vente de l’immeuble, les deux parties, l’usufruitier et le nu propriétaire, doivent conjointement donner leur accord.
Sur le plan fiscal, l’imposition des revenus se répartit ainsi :
• L’usufruitier est imposé sur les revenus de loyers perçus ;
• Le nu propriétaire n’a pas de revenu lié au bien démembré, mais peut déduire les charges supportées, et le cas échéant les grosses réparations, sur ce bien de ses autres revenus fonciers.
L’imposition sur les plus-values en cas de cession présente deux cas distincts :
• En cas de vente de l’immeuble en pleine propriété, le prix de vente est partagé entre l’usufruitier et le nu propriétaire, et chacun est imposable sur sa plus-value respective ;
• En cas de vente de l’usufruit ou de la nue propriété seulement, l’usufruitier ou le nu propriétaire est indépendamment imposable sur sa plus-value.
En cas de décès de l’usufruitier ou du nu propriétaire, la succession des droits est la suivante :
• En cas décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient au nu propriétaire sans imposition ;
• En cas de décès du nu propriétaire, l’imposition s’effectue dans les règles de droit commun.