Le contrat de prêt immobilier en France
Le contrat de prêt immobilier, régi par des règles strictes d’information et de protection du consommateur (emprunteur), a pour objet le financement (crédit) des opérations immobilières. On le distingue donc du prêt dit de consommation.
Ces opérations immobilières prennent la forme de prêts consentis à des personnes physiques ou à des sociétés constituées par des personnes physiques de type de sociétés civiles immobilières (SCI).
Les prêts immobiliers peuvent financer l’achat d’un terrain (constructible), l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) et certains travaux immobiliers (amélioration, entretien ou réparation).
Les étapes de la mise en place d'un prêt immobilier
Les étapes de la mise en place d’un prêt immobilier sont : l’offre préalable de prêt, le délai de réflexion de 10 jours, le cas échéant le refus de prêt.
- L’offre préalable de prêt est un document écrit obligatoirement remis à l’emprunteur. Ce document comprend les informations non limitatives suivantes: identité du prêteur et de l’emprunteur, la nature l’objet le montant les modalités du prêt, le taux effectif global (TEG) et son coût total, le coût des assurances et les garanties demandées. L’offre préalable de prêt a une durée de validité de 30 jours au minimum ;
- Le délai de réflexion de 10 jours est la durée incompressible qui doit s’écouler avant que l’emprunteur puisse accepter l’offre de prêt. A défaut de respecter le délai de 10 jours, l’engagement de l’emprunteur est nul;
- Le refus du prêt intervient le cas échéant lorsqu’une clause suspensive à l’obtention du prêt vient annuler le contrat immobilier.
La clause de remboursement anticipé
Le contrat de prêt immobilier peut contenir une clause de remboursement anticipé. Cette clause est possible mais non obligatoire, et peut prévoir le cas des seuls remboursements supérieurs à 10% du montant total du prêt ainsi qu’une indemnité pour le prêteur égale au maximum à 3% du montant du capital restant dû et dans la limite de six mois d’intérêts. Toutefois, aucune indemnité ne peut être demandée dans les cas suivants: décès, licenciement, invalidité ou vente de l’immeuble dans le cadre d’une mutation professionnelle.
Durant la période de remboursement du prêt, en cas de non-paiement d’une ou plusieurs échéances, l’établissement prêteur peut demander: le remboursement immédiat du total du capital restant dû, des intérêts complémentaires sur les échéances non réglées et également une indemnité pouvant aller jusqu’à 7% du capital et des intérêts restants dus.
Sur le plan fiscal, les intérêts de prêt immobilier portant sur la résidence principale peuvent dans certaines conditions et à certaines périodes ouvrir droit à un crédit d’impôt. Lorsque le prêt immobilier porte sur un immeuble donné en location, les intérêts contractés pour financer ce logement locatif sont déductibles du revenu brut foncier.