L'immobilier locatif meublé (LMP ou LMNP)
La location immobilière en meublé comprend deux régimes fiscaux particuliers, selon qu’elle est exercée à titre professionnel ou non professionnel.
Un loueur en meublé est considéré comme professionnel dès lors qu’au niveau du foyer fiscal, un membre au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et que le total des recettes de location est supérieur à 23 000 euros et aux autres revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu (IRPP).
A défaut de remplir les conditions ci-dessus, les autres personnes sont réputées loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
La location immobilière en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Ses revenus sont soumis au régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposables à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP).
L’Expert-comptable vous assiste dans ce cas pour l’établissement de votre déclaration fiscale annuelle BIC (imprimés cerfa 2031 et suivants). Sur le plan comptable et fiscal, des règles particulières au BIC sont applicables, différentes de celles concernant les sociétés civiles immobilières par exemple, et offrent des opportunités d’optimisation fiscale.
Ces locations sont soumises le cas échéant à la Taxe sur les loyers élevés des micro-logements. Rappelons que cette taxe annuelle est due sur les loyers des logements de très petite surface (inférieurs à 14 m2), situés dans certaines zones géographiques (Paris-Île de France, Côte d’azur et Pays de Gex) et donc le loyer dépasse certains seuils (en 2014, limite à 41,37 euro par m2). A noter que cette taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’IR.
En cas de déficits, ces derniers s’imputent sur les bénéfices de même nature sans limitation pour les loueurs professionnels (LMP) et sur les 10 années suivantes pour les loueurs non professionnelles (LMNP).
Lors de la cession, la plus-value réalisée relève pour les loueurs professionnelles des plus-values professionnelles (en fonction du niveau de chiffre d’affaires et d’exercice de l’activité depuis plus ou moins 5 ans), et pour les loueurs non professionnels, des plus-values immobilières (soit, en 2014, une plus-value nette imposable à l’IR à 19% et soumise aux prélèvements sociaux de 15,50%).