droit des sociétés

La SCI

La SCI

Par SCI (Société Civile Immobilière), on entend généralement Sociétés Civiles Immobilières de location. Elles ont pour vocation la gestion et la location d’immeubles bâtis ou non, dont elles sont devenues propriétaires par suite d’apport d’achat ou de construction.

Le schéma le plus fréquemment répandu consiste à rassembler des fonds, par emprunt en majeure partie, pour acquérir directement des immeubles de rapport ou pour faire construire ces derniers en vue de les louer.

Le recours à une SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

 

Avantages de la SCI

La SCi permet d'éviter les blocages pouvant naître de l’indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n’empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.

La SCI confère deux avantages :

  • L'un est fiscal notamment pour la transmission des parts, dans la mesure où – contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – elle autorise la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation.
  • L'autre est patrimonial car une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales.

Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur.

De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital. 

 

Inconvénients de la SCI

A noter : les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres.

En théorie, la responsabilité n’est pas solidaire. Toutefois, en pratique, les créanciers très souvent se retournent contre l’un des associés les plus aisés pour payer les dettes. Libre à lui de se retourner contre les autres associés.

Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets, il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale Annuelle).

Le recours à une SCI doit faire l’objet d’une réflexion poussée en amont de l’opération considérée.

 

Fiscalité

Fiscalement : la très grande majorité des SCI n’opte pas pour l’impôt sur les sociétés et relève donc de l’impôt sur le revenu.

Nous ne traiterons donc ici que de cette catégorie de SCI dont les parts sont détenues par les particuliers (cf. ci-dessous).

Ces sociétés sont dites « fiscalement transparentes », c’est-à-dire que les résultats de la société sont imposés non pas au nom de la société, mais au nom personnel de chaque associé pour la quote-part qui lui revient (article 8 du CGI), que ces bénéfices soient distribués ou non.

 

Statut fiscal de l'associé de la SCIRégime d'impositionParticularités applicables aux déficits constatés

Personne physique
Profession libérale
Entreprise au régime micro ou sur option au réel simplifié

Revenus fonciers (art. 28 à 31 du CGI)

Déficit déductible du revenu global annuel à hauteur de 10 700 Euros ou 15 300 Euros (si opération BORLOO ou ROBIEN).

Déficit excédentaire reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les bénéfices correspondant aux parts détenues par des personnes physiques sont déterminés et imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. 

Les principales différences entre :

Les régimes BICLes revenus fonciers

Résultat déterminé en créances et dettes (loyers courus/dépenses engagées).

Amortissement sur durée réelle d'utilisation des immeubles (sauf quote-part du terrain), ou durée d'usage.

Amortissement des travaux d'amélioration.

Frais de notaires sur achat.

DE sur achat déductible (ou option coût revient).

Taxe professionnelle à payer.

Charges sociales dues sur résultat.

Résultat déterminé par recettes/dépenses (loyers encaissés / dépenses payées).

Amortissement forfaitaire en % des loyers encaissés supprimé à compter du 1er janvier 2006 sauf régimes spéciaux locaux habitation.

Travaux d'amélioration des locaux professionnels non déductibles.

Frais de notaires sur emprunts déductibles, mais non sur achat.

DE sur achat non déductible.

Pas de taxe professionnelle.

Pas de charges sociales sauf CSG/CRDS.

  

NB : la Quote-part de résultat de la société revenant à chaque associé personne physique supporte en sus de l’impôt sur le revenu, 11% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement) recouvrés par un rôle distinct (au 15 octobre en général).